恪理案例 | 继承纠纷 | 120 万的"买卖合同"，一分钱没付：爷爷把房过户给孙子，法院只认了一半

关键词：夫妻共同财产,遗产继承,确认合同无效,名为买卖实为赠与,恶意串通,部分无效,不动产过户,继承析产,房产纠纷,诉讼时效

继承纠纷

北京东城一套 62.8 平方米的老房，奶奶走后第十三年，爷爷以 120 万元把它“卖”给孙子，转账记录为零。八年后，姑姑把侄子告上法庭。判决结果是：合同一半有效、一半无效；房子仍登记在孙子名下。赢了官司却进不了门，卡在哪一步，这篇讲清楚。

遗产继承

一、结局先说：判决赢了，门锁没换

2023 年，北京市东城区人民法院立了一个案子，案号（2023）京 0101 民初 9148。原告是 1963 年出生的女儿，被告是她 1994 年出生的侄子。争的是一套 62.8 平方米的房子。

判决书落到最后两行：合同里属于爷爷自己那一半，有效；属于全家共有的那一半，无效。原告要求把房子恢复登记回爷爷名下，法院没有支持。

房子现在还在侄子名下。赢了官司的人，进不了那扇门。

二、这套房，从 2002 年那天起就不止一个主人

房子在北京市东城区东革新里 40 号院，四层，两居。八十年代由单位分配，九十年代房改，老两口折算工龄、按成本价买下产权，房本写的是爷爷的名字。

2002 年 5 月，奶奶去世。2022 年 3 月，爷爷去世。

很多人到这一步才第一次听说：房本上一个人的名字，不等于这套房只归一个人。婚内用共同财产买的房，登记在一方名下，法律上先推定为夫妻共有。

奶奶走的那天，这套房就有一半变成了遗产。继承人是三个人：爷爷、儿子、女儿。没人去办分割，这一半就一直“悬”着，谁也不能单独处理。

房产继承纠纷

三、120 万的合同，付款记录是零

2015 年 4 月 9 日，爷爷和孙子签了一份《北京市存量房屋买卖合同》，编号 C985448，总价 120 万元。手续走完，房本换了名字。

庭审时，孙子自己说了一句：这 120 万，一分钱没付。签的是买卖，办的是赠与。

登记申请表上“申请登记的房屋或份额是否为夫妻共有”那一栏，两个人一起填了“否”。

一边是无偿的实质，一边是否认共有的申报。两个动作叠在一起，这套房的另一半就被“合法”地挪走了。过户窗口只看材料齐不齐，不看这一栏填得对不对。

名为买卖实为赠与

四、法院动刀的位置：一半留下，一半砍掉

判决没有把整份合同作废，它切了一刀：二分之一有效，共同共有部分无效。

为什么不是全无效？因为无权处分本身不等于合同无效。《民法典》第五百九十七条讲得直白：出卖人没有处分权、导致过不了户的，买家可以解约、可以索赔——它护的是交易，不是把合同一笔勾销。

真正让这一半作废的，是“恶意串通、损害他人合法权益”。2015 年的行为，适用当时《合同法》第五十二条。两个人都清楚房里有奶奶的份额，还是把整套过户走了。

被告在庭上抓着一个点：十几年没人提过异议。这个抗辩站不住——确认合同无效，不受诉讼时效限制。

继承析产

五、判决书之外，还差一场官司

原告还想让房子回到爷爷名下。法院给的意思是：权属明确后，另行处理。

爷爷 2022 年已经去世，恢复到一位故人名下，登记机关也没法办。这套房现在归谁、各占几成，得先做继承分割。

所以这份判决只是“确认”，不是“给付”。它确认了合同在哪一半失效，没有把房子交回来。想要房，还得再打一场析产。一份判决解决一个问题，这套房要两次。案件受理费 7800 元，双方各担 3900 元。

名为买卖实为赠与

六、老人那句话，为什么到法庭就“不算数”

判决书里还有一行容易被忽略的：孙子说奶奶生前多次表示要把这套房留给孙子，但拿不出证据，法院不采信。

一桌人听过的话，在法庭上等于零。没有遗嘱、没有见证、没有录音，它就只是“他说的”。

爷爷想给孙子一个交代，这个心思不假；女儿想替母亲守住那一半，这个权利也不假。两边都不是恶人，只是一套 62.8 平的房子，装了三代人都没摊开说的话。

法律只认证据和顺位，它不负责修补关系。

七、相关领域问答

问：房本只有一方名字，另一方走后能直接过户吗？

答：不行。先分一半给在世配偶，另一半按继承办；未分割前属全体继承人共有，单方处分共有部分可能被认定无效。

问：老人把房“卖”给孙辈、没收到钱，合同必然无效？

答：不必然。名为买卖实为赠与本身合法，是否无效要看有没有损害其他共有人；涉他人份额的部分可能被认定无效。

问：确认合同无效后，能直接把房子要回来吗？

答：多数不能。需先通过继承析产确定份额，再办理登记；确认之诉只解决合同效

律所介绍

北京恪理律师事务所，一家秉持着「恪法守理」理念的法律机构，致力于为客户提供专业、高效、诚信的法律服务。“恪尽职守” 体现律师对本职工作的敬畏之心，严格遵守执业规范，全力以赴履行代理职责；“明理笃行” 强调深入钻研法理、明晰案件事理、灵活运用情理，将专业经验转化为全心全意的行动，以扎实的法律服务践行法治使命，维护当事人的合法权益。

工作准则

我们严格遵守法律法规，恪守职业道德，始终将法律作为行动的指南，恪守法度、谨守准则。

我们保持专业精神，不断提升个人和团队的专业能力，为客户提供专业、精准的法律建议，力求为客户提供最优质的解决方案。

我们注重团队协作，共同为客户解决问题，恪守法度、谨守准则，实现个人与团队的共同成长。

我们保守客户秘密，维护客户权益，确保客户的利益得到最大保障。

团队文化

我们鼓励团队成员之间的互相学习、互相支持，形成良好的学习氛围和团队精神，共同恪守法度、谨守准则，追求卓越，力求为客户提供最优质的解决方案。

我们注重团队建设和员工培养，为员工提供广阔的发展空间和良好的职业发展机会，鼓励员工不断学习和成长，以提供更加专业、高效、诚信的法律服务。

我们积极响应依法治国的号召，通过参与普法活动、开展法律知识讲座等方式，向广大人民群众普及法律知识，促进法治社会的建设。同时，我们坚持识才爱才用才容才聚才的人才理念，与各优秀法律人共同为法治社会贡献力量。我们坚信“用法律塑造未来，以公正引领时代”，将这一理念贯穿于我们工作的始终，努力为法治社会的进步贡献我们的智慧和力量。